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关于我省房地产市场运行情况的调查报告

发布时间:2011-11-19

  关于我省房地产市场运行情况的调查报告

  山西省房地产业协会

  近几年来,在省委、省政府的领导下,我省房地产业认真贯彻国家房地产宏观调控政策,坚决遏制房价过快上涨,稳步推进保障性住房建设,全力促进房地产市场平稳健康发展。逐步形成了以推进保障性住房建设调控商品房市场的多层次的住房供应体系。房地产市场健康发展,有效地改善了群众居住的条件,增加了居民的居住面积,加快了城镇化进程,提升了城市品位,改善了城市面貌。房地产业的发展,还有效的拉动了内需,推动了我省经济社会的发展,促进了山西社会的和谐发展,为实现百姓住有所居做出了贡献。

  在全省房地产市场健康发展的同时,也不可避免地出现一些不容忽视的问题,个别地区房价上涨过快,保障性住房供应不足,市场发展不健全,违规违法建设时有发生,引起群众的不满,也影响房地产业市场的健康发展。

  为了客观分析当前的房地产市场形势,准确地把握推进住房保障和房地产业发展的机遇,进一步加强贯彻落实国务院关于房地产业宏观调控的一系列重大决策,加强和改善对我省房地产市场的调控,进一步促进我省房地产业和房地产业市场平稳健康发展,遵照厅领导的指示,省房地产业协会对全省房地产业市场进行了调查。为了搞好这次调查,省房地产业协会与省统计局投资处、中房信息集团太原机构、山西晚报、太原晚报、新浪网、搜狐焦点网、山西房地产门户网联手,自今年1月至4月间,通过报刊和网络,向社会公众广泛征集对实现百姓“住有所居”的意见和建议。这期间还召开过3次有政府部门、专家学者、房地产开发企业、金融机构等不同界别人员的座谈会,还组织各市房地产业协会对各地的市场进行了深入的调查,在全省各市房协联席会议上,对各市房地产市场调查情况进行了交流。

   对上述统计数据和相关数据进行分析可以看出,我省房地产业近两年来呈现出以下态势:

  1、投资增幅扩大的趋势明显

  2008-2009年全球金融危机的传导效应对我省房地产业的冲击并不明显。在政府保增长、惠民生政策的推动下,2009年全省房地产开发投资完成额同比增长45.5%,比全国平均增幅高出29.4个百分点,增幅居全国首位。当然,近两年增幅高,与原来的基数低有关,但投资的高幅增长,反映了住房需求旺盛,开发商的心理预期稳定,对我省房地产市场的未来抱有信心。

  2、投资结构中,住宅投资占比增高

  2009年,全省城镇住宅投资完成612.8亿元,同比增长38.2%,其中房地产开发投资中的住宅投资完成379.46亿元,同比增长65.9%,住宅投资占房地产开发投资的比重由2008年的69.7%上升到79.5%,反映出市场对住宅产品的需求旺盛。

  3、保障性住房建设的步伐加快

  省委、省政府坚持把保障性住房建设作为改善民生的大事,列入“五大惠民工程”,出台了扶持政策,实行目标管理,取得了显著成绩。2006年启动国有重点煤矿棚户区改造工程以来,3年多的时间,棚改、经济适用房、廉租房和农村危房改造,完成总量4596万m2。2009年全省保障性住房项目完成投资317.85亿元,其中房地产开发企业承建的保障性住房项目完成98.1亿元,占房地产开发投资的比重为20.6%。

  4、新开工项目增多,大项目带动作用增强

  2009年全省房地产开发在建项目966个,其中新开工项目409个,比上年增加了63个。开发投资规模在亿元以上的项目371个,占全部在建项目的比重为38.4%。亿元以上在建项目完成投资364亿元,占到全省房地产开发投资的76.3%,大项目增多与省外知名房地产开发企业入晋有关,同时反映我省骨干开发企业,成长的步伐在加快。

  5、施工面积和新开工面积增加

  2009年全省商品房施工面积达5491.4 万m2,同比增长40.4%,比全国平均增幅高出12个百分点。商品房新开工面积达2396.4万m2,同比增长68.9%,比全国平均增幅高出41.8个百分点。施工面积和新开工面积的增加,会缓解供求不平衡压力,减少市场波动,为2010年及以后的房地产市场平稳运行创造了有利条件。

  6、金融机构为房地产业提供了有力支持

  在国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策的大背景下,2009年全省房地产开发企业到位资金531.8亿元,同比增长45.4%,其中国内贷款85亿元,同比增长1.69倍,企业自筹资金238.1亿元,同比增长34.1%,个人按揭贷款27.6亿元,同比增长78.6%。

  7、中心城市投资占比增大

  2009年太原市和大同市房地产开发投资分别完成165亿元和83.7亿元,分别占全省房地产开发完成投资的34.5%和17.64%,两市总占比达52.1%。

  二、2010年1-9月我省房地产业运行状态

    今年前三季度,我省房地产业市场呈现以下特点:

  1、房地产开发投资增速稳中略降,经济适用房投资成倍增长

  前三季度,全省房地产开发投资完成368.0亿元,同比增长26.8%,增幅比上年同期下降了27.8个百分点,比全国平均增速低9.6个百分点。在房地产开发投资中,住宅投资完成275.3亿元,同比增长18.5%,增幅比上年同期下降了51.1个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期80.1%下降到74.8%,其中经济适用住房投资完成15.1亿元,同比增长1.0倍,占住宅投资的比重由上年同期3.2%上升到5.5%;办公楼投资完成5.0亿元,同比下降30.4%,占房地产开发投资的比重由上年同期2.5%下降到1.4%;商业营业用房投资完成35.4亿元,同比增长32.3%,增幅比上年同期下降了7.5个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期9.2%上升到9.6%。

  2、商品房施工、竣工面积同比增加,施工面积增幅下降

  前三季度,全省商品房施工面积达6666.0万平方米,同比增长41.1%,增幅比上年同期下降了16.6个百分点。其中住宅施工面积达5491.0万平方米,同比增长38.0%,增幅比上年同期下降了18.1个百分点;商品房竣工面积达419.3万平方米,同比增长30.9%,增幅比上年同期上升了50.2个百分点,其中住宅竣工面积达341.8万平方米,同比增长21.6%,增幅比上年同期上升了43.3个百分点。

  3、商品房销售面积同比增加,增幅自六月份起下滑

  前三季度,全省商品房销售面积达743.9万平方米,同比增长30.7%,增幅比上年同期上升了17.6个百分点,比上半年回落了5.5个百分点,其中住宅销售面积达683.4万平方米,同比增长28.4%,增幅比上年同期上升了16.3个百分点,比上半年回落了7.5个百分点。

  4、信贷政策效果明显,各类贷款持续回落

  随着提高非首套住房的贷款首付款比例和基准利率,房地产新政效应的进一步释放,开发企业各类贷款增速从5月开始持续回落。前三季度,全省房地产开发企业到位资金528.6亿元,同比增长58.1%,增幅比上年同期上升了9.0个百分点。其中,国内贷款56.2亿元,同比增长5.6%,增幅比上年同期下降了181.4个百分点,比1-8月回落了1.7个百分点;自筹资金202.0亿元,同比增长41.2%,增幅比上年同期上升了16.5个百分点,比1-8月上升了2.1个百分点;定金及预付款169.2亿元,同比增长95.7%,增幅比上年同期上升了73.3个百分点,比1-8月回落了13.4个百分点;个人按揭贷款46.7亿元,同比增长1.6倍,增幅比上年同期上升了51.6个百分点,比1-8月回落了41.3个百分点。

  5、土地购置增速加快,土地储备明显增加

  前三季度,全省房地产开发企业购置土地面积达664.7万平方米,同比增长67.6%,增幅比上年同期上升了91.3个百分点;土地成交价款达67.7亿元,同比增长91.9%,增幅比上年同期上升了130.1个百分点;土地购置费支付达66.5亿元,同比增长60.7%,增幅比上年同期上升了57.6个百分点,占房地产开发投资比重由上年同期的14.3%上升到18.1%,拉动全省房地产开发投资增长8.7个百分点;本年完成土地开发面积415.7万平方米,同比下降38.9%;本年待开发土地面积达474.7万平方米,同比增长75.4%,增幅比上年同期上升了121.1个百分点。土地储备增加为今后房地产业发展提供了重要保障。

  三、我省房地产业发展中存在的差距和值得关注的问题

  1、房地产开发投资规模偏小,占城镇投资比重偏低

  从房地产开发投资总量来看,前三季度,我省房地产开发投资完成368.0亿元,投资总量低于周边和中部其它省份,居全国第24位,居中部六省末位;从房地产开发投资增速来看,前三季度,我省房地产开发投资同比增长26.8%,仅比陕西和江西分别高4.1和8.4个百分点,比全国平均增速低9.6个百分点,居全国第21位,居中部第五位;从房地产开发投资占城镇投资的比重来看,前三季度,我省房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重由上年同期的10.8%下降到10.7%,仅比江西高0.6个百分点,比全国低9.5个百分点,居中部六省第五位。前三季度开发总量,河北1624.4亿元,内蒙849.8亿元,陕西826亿元,河南1398.4亿元,江西468.7亿元,湖北1093亿元,湖南983.9亿元,安徽1528.7亿元。

  2、新开工项目投资规模偏小,商品房新开工面积增长乏力

  新开工面积增加不足,将导致未来一个建设周期内商品房供给的减少。前三季度,全省商品房新开工项目个数为303个,比上年同期增加了1个,计划总投资402.8亿元,同比下降2.5%;商品房新开工面积1966.9万平方米,同比增长9.3%,增幅比上年同期下降了86.0个百分点,其中住宅新开工面积1607.4万平方米,同比增长4.0%,增幅比上年同期下降了84.9个百分点。商品房新开工面积增速远远落后于全国、周边及中部其他省份,居全国第29位,居中部六省末位。

  3、商品房销售额增幅远快于销售面积,房价上涨压力加大

  今年从6月份开始全省商品房销售面积持续回落,销售额却逆市上扬,房价上涨压力加大。前三季度,全省商品房销售面积743.9万平方米,同比增长30.7%,商品房销售额257.5亿元,同比增长64.2%,增幅比1-8月上升了20.4个百分点,其中9月商品房销售额67.3亿元,环比增长1.2倍。与全国、周边及中部其它省份相比,商品房销售面积增速居全国第8位,居中部第2位,而商品房销售额增速居全国第4位,居中部首位。

  前几年在一线城市房价非理性暴涨的背景下,我省房价显得并不算高。在此次问卷调查中 ,90%以上的市民认为本地房价偏高,超过了本人的可承受能力,只有不到10%的市民认为目前的房价可以接受,调查中多数市民认为3000-4000元/㎡的房价可以接受,只有3%的市民认为5000元/㎡房价可以接受,近年来,太原市已有多个楼盘开盘价在10000元/㎡以上,对房价有拉升作用,目前太原市商品住宅均价在5000元左右。在一个人均可支配收入不高的城市,房价涨幅过快值得关注。

  4、保障性住房依然短缺

  在这次调查中,市民的反映:近几年来经常听到保障性住房开工建设了多少,土地供应增加了多少,但自己并没有申购到,也不知到哪里申购。这可能存在着信息不对称的问题,保障性住房项目的信息透明度、公开化程度不够。另外,棚改房、城中村改造房、单位利用自有土地建设的经济适用房都有其特定的供应对象,并不都向社会上的其他消费者出售。但总的看,社会公众希望能继续加大保障性住房在住宅开发建设总量中的比重,在目前房价仍然不断走高的情况下,不解决这个问题,相当多的中低收入家庭仍然难以实现“住有所居”和住房条件的改善,保障性住房建设任重道远。

  5、商品房开发建设的内在品质和整体水平亟待提高

  目前我省商品住宅小区无论从户型设计、节能环保、建造质量和住区环境都存在着较大差距,户型建筑面积在90㎡左右的住宅房源不足。

  四、几点建议

  第一、继续增加住宅产品的有效供应

  房地产业承载着拉动经济增长和实现“百姓安居”两大产业使命。要保持房地产市场供求的基本平衡,遏制房价的过快上涨,必须增加住宅产品的有效供应。2009年我省房地产投资完成高幅增长,但在固定资产投资中的比重只有10.4%,比全国平均水平低8.3个百分点,比中部6省平均水平低4.4个百分点。全省房地产开发投资完成额,按城镇人口计算人均约3000元,按全省人口计算人均约1400元,不足安徽省的一半。今年前三季度房地产投资完成额,按全省人口计算人均只有1000元左右。所以继续引导社会资本有序进入房地产开发领域,保持土地的合理、及时供应,未来几年我省房地产开发投资完成保持在年均25%以上的增幅是必要的。

  第二、厘清政府与市场的各自职责是房地产业平稳健康发展的关键

  中央要求省级人民政府对稳定房价和住房保障工作负总责,市、县人民政府承担抓落实的责任。前一段各市制定了2010-2012年保障性住房建设规划,接着又要制定“十二五”住房建设规划。制定规划是为了落实,规划一定要具有可行性、可操作性、责任可追溯性,保障性住房的类别、内涵要清晰,项目、土地和资金要落实。为中低收入家庭提供住房保障是政府的职责所在,必须强化政府在住房保障中的主导与核心作用,强化政府的公共服务职能。保障性住房为全社会所关注,规划要接受社会监督,规划落到实处才能取信于民。保障性住房建设的难点一是资金,二是土地。实行分税制以来,地方政府的事权和财权不够匹配,不得不依靠“土地生财”。大家希望在保障性住房规划中能对这些难点进行突破。当前,我国贫富两极分化严重,消极腐败问题还未得到有效遏制,就业问题压力很大,内外经济环境十分复杂,经济结构调整和发展方式转变步履艰难,潜伏的社会矛盾相当严重。政府把保障性住房这一块做好了,让更多的低收入家庭实现“住有所居”,对提高政府威信、舒解民怨和缓解社会矛盾意义重大。调查中,有不少市民建议,在住房供应体系中,保障性住房应居主体地位,在住房建设的制度建设框架中,应将70%的家庭纳入保障性住房供应对象,以彰显房地产业是民生产业的属性。因为在任何时候在任何一个城市,中低收入家庭永远都占大多数,高收入家庭总是少数,为中低收入家庭提供住房保障是政府的责任。

  第三、保障性住房中需要深入研究的几个问题

  1、普通商品房的概念要清晰。2005年中央七部委文件规定:户型建筑面积在120-144㎡以下、容积率在1.0以上、售价低于同地段住房售价20%即认定为普通商品房。普通商品房与非普通商品房在转让过程中的税费是不一样的。在转让时是不是普通商品房由谁来认定?三条标准是必须全部具备还是只需具备1条?三条标准中除户型建筑面积容易把握外,1.0的容积率没有什么意义。因为目前除了别墅类住宅的容积率低于1.0外,绝大多数楼盘的容积率都在1.8-2以上。至于售价低于同地段住房售价20%更是玄虚,无从把握。

  2、限价商品房的供应对象、供应方式、建设模式、后续交易监管和收益分配需要有更具操作性的细则出台。从多年的实践看,限价商品房的建设并不成功,还极易引发权力寻租和不公平问题的产生。

  3、公共租赁房同样有供应对象、供应方式、建设模式、资金来源、后续管理、退出机制等问题,需要研究解决。重庆市发挥国有资本“第二财政”作用,解决了公租房部分资金来源问题,其经验值得我们借鉴。在我省大中城应抓紧启动公共租赁房建设,公共租赁房在今后可能成为保障性住房中主体。

  4、经济适用房从选址、建设标准、购买者准入门槛的设定、后续管理、退出机制等,也需要对整个流程进行规范、细化。现在经济适用房建设中有两个问题值得注意,一个是有的单位利用自有土地、以经济适用房立项的自建住宅,普遍户型偏大,有些房子被并不缺房的人员买走了。二是由市场开发建设的经济适用房,有些综合品质较差,地段偏背,基础设施配套程度低,加大了低收入家庭的居住成本。在调查中多数人认为,经济适用房房源少,建起来很不容易,不应允许经济适用房上市交易。政府部门要加强监管,建立经济适用房正常退出机制和由政府回购的机制。

  5、保障性住房应在商品房楼盘中交叉配建,不能人为地制造贫富分区。各国经验证明,大批贫民区的出现会酿出很多社会问题。

  调查中市民认为,新加坡和香港都实行的是资本主义制度,又都人口密度很大、土地资源稀缺,但通过政府组屋和政府公房较好地解决了中低收入家庭“住有所居”的问题。我们是社会主义制度,相信政府一定会把住房保障问题解决好。

  第四、90/70的政策应严格执行

  2006年中央九部委文件明确规定,90㎡以下的中小户型(包括经济适用房、廉租房)不得低于年度住宅开发建设总量的70%。这个政策出台已经4年,但落实情况并不好。中国人多地少,城市外延扩张,铁路、公路、机场建设,工业建设用地,退耕还林,使我国耕地锐减的威胁始终存在。中国粮食安全需守住耕地红线,必须保护自然生产力高的土地。要在有限的土地承载力范围内实现人人“住有所居”,90/70的政策规定不能松动。现在违规批租、占用土地的问题十分严重。实行90/70政策规定符合中国的基本国情,有利于节约、集约用地,有利于更多的人住有所居。

  第五、具体问题具体分析,实事求是解决好小产权房问题

  据估算全国小产权房总量已达62亿㎡,照此推算,我省的小产权房也应有数千万㎡之多。太原市房管局的同志讲,今年太原市有88个集体土地项目,其中53个属市政府批准的“133”工程(城中村改造项目),有35个属集体土地项目(小产权房)仍在违规建设销售。小产权房的出现是高房价逼出来的,也是二元土地制度在市场经济下的必然产物。对小产权房问题应尽快明确政策,坚决而慎审地进行处理。这块烫手的山药总要去碰,久拖不决问题会越来越复杂,处理起来的难度更大。

  第六、抑制投机、投资性购房

  2009年我省城镇居民人均住房建筑面积已达29.73㎡,如果占用均衡,就意味着每个3口之家拥有了一套89㎡的住房。但实际情况是,高收入人群过多地占用了土地资源和住房资源。加上这些年来房价持续走高,给了人们一个“买房只赚不赔”的预期,住房消费存在严重的“投资化”倾向。所以要坚决抑制投资投机性住房需求,实行更为严格的差别化住房信贷政策,提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率,原则上不允许一个家庭购买第三套住房。要严格住房消费信贷管理,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,加快研究出台引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

  第七、关注城镇化及县级城镇的规划建设和房地产开发和大中城市的公共设施建设

  我省住宅开发建设的总体水平有待提高,精品楼盘少。由于城镇化水平相对不高,县级城镇的规划建设水平较低,“脏乱散差”随处可见,规划的科学性、前瞻性不够,功能分区不合理,无法实现百姓“宜居宜业”的目标。如不及早重视,若干年后又会出现大批量的被动性拆建,造成资源浪费。

  袁纯清书记提出“十二五”时期我省城镇化每年要提高1.8左右,城镇化率要达到55%。要把太原市建成国际知名的区域中心大都市,未来若干年内,建成区面积要扩大100平方公里,人口要增加100万。我省城市多是工矿型城市,或因煤而兴,或先矿后市。计划经济年代,先生产,后生活,造成城市功能不足,城市设施落后。近几年来虽有改善,但离建设一流的现代化城市、提高城市的品位和特质、还有很大差距。今后在安排政府投资和引导社会资本时应更多地向完善城市公共服务设施方面倾斜。

  第八、重视物业管理

  为小区业主提供优质物业管理服务是构建和谐社区,增加业主幸福感、安全感的重要条件。目前多数住宅小区的物业管理机构是开发商交房前指定的,多数住宅小区的业主委员会没有建立起来。业主同物业加拿大28开奖网站神测网_加拿大在线预测99走势图_幸运28葳 xspk22之间、社区同物业加拿大28开奖网站神测网_加拿大在线预测99走势图_幸运28葳 xspk22之间纠纷很多。在公共维修基金管理、使用,物业服务标准和收费标准、小区的环境保护和治安管理等方面矛盾很多。物业管理应引起高度关注。

  第九、改革土地出让金收取方式

  现在消费者在购房时一次性缴纳70年的土地出让金。由于开发商推迟开发,加上房屋建造占用的时间,购房者在入住时,土地使用权年限已经打了很大的折扣。现在地价已占到房价30%左右。花了这么多钱买到的房子却是不完全产权,因为土地仅有使用权而无所有权。这从物权法的法理上讲不通,购房者的权益事实上受到了损害。几年前,我们曾提出改革土地出让金收取方式,由一次性征收改为按年度收取土地使用费,费随房走,谁是房子的业主谁来缴纳年度土地使用费。这对减轻购房者负担、保证地方财政土地费收入的持续稳定都有好处。这一问题还值得继续探讨。

  由于人力不够,以上调查报告可能深度不够,某些分析判断可能不当,仅供参考。

  2010年11月9日

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