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山西省2010年房地产金融运行分析

发布时间:2011-06-29

  山西省2010年房地产金融运行分析

  人民银行太原中心支行副行长  郭保民

  2010年,国家连续出台多项房地产调控政策,从抑制房价快速上涨、增加保障性住房有效供应、加大差别化住房信贷政策执行力度等方面频繁出手,加强房地产市场调控工作。山西省房地产开发业呈现出投资较快增长、经济适用房投资比重上升、商品房施工规模快速扩张、商品房销售量价齐升、需求大于供给的态势。房地产金融运行平稳,房地产贷款稳定增长,房地产开发贷款增速下降、个人购房贷款增长加快,宏观调控政策效果逐步显现。

  一、房地产金融运行基本情况

  截至2010年末,山西省金融机构房地产贷款余额419.42亿元,占各项贷款余额的4.31%,比年初增加110.72亿元,增长35.87%,增速低于上年4.13个百分点。其中:房地产开发贷款余额136.23亿元,购房贷款余额283.18亿元。

  (一)房地产开发贷款增速回落,地产开发贷款增速回落幅度大于房产开发贷款,房地产开发明显降温。

  房地产开发贷款是房地产开发资金来源的主要组成部分,也是金融支持房地产行业的重要信贷产品。既包括支持政府储备土地前期开发的贷款,也包括向房地产企业发放的用于房地产项目建设的贷款。截至2010年12月末,山西省金融机构房地产开发贷款余额136.23亿元,比年初增加22.02亿元,增长19.28%,增速低于上年49.82个百分点。其中:地产开发贷款余额19.55亿元,比年初增加1.71亿元,增长9.58%,增速低于上年130个百分点。房产开发贷款余额116.69亿元,比年初增加20.31亿元,增长21.1%,增速低于上年39.24个百分点(见表1)。

 

  分地域看,房地产开发贷款余额集中在省会太原市,截至2010年12月末,太原市金融机构房地产开发贷款余额83.56亿元,占全省的61.34%,其余10市的房地产开发贷款余额则集中在大同、临汾2市,余额为22.42亿元,占全省的16.46%(见图1)。

  (二)个人住房贷款快速增长,新建房贷款占绝对比重,增速高于上年;与新建房贷款相比,再交易房贷款余额增长较快。

  购房贷款是金融机构向企业或个人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。按住房类型分,购房贷款包括住房贷款和商业用房贷款,按借款人类型分,包括个人购房贷款和企业购房贷款。其中,向个人发放的用于购买自住房的贷款是购房贷款的主要部分,称为个人住房贷款。根据自用住房性质,个人住房贷款又可细分为新建房贷款和再交易房贷款(购买二手住房贷款)。截至2010年12月末,山西省金融机构个人购房贷款余额283.18亿元,比年初增加90.93亿元,增长47.24%,增速高于上年19.5个百分点。个人住房贷款余额256.91亿元,占个人购房贷款余额的90.72%,比年初增加87.48亿元,增长51.63%,增速高于上年14.93个百分点。其中:新建房贷款余额251.24亿元,占个人住房贷款余额的97.79%,所占比重与上年(97.85%)基本持平,比年初增加83.91亿元,增长50.15%,增速高于上年13.36个百分点。再交易房贷款余额5.67亿元,比年初增加3.57亿元,增长170%,增速高于上年138.75个百分点(见表2)。

    分地域看,个人住房贷款余额集中在省会太原市,截至2010年12月末,太原市金融机构个人住房贷款余额153.67亿元,占全省的59.8%,其余10市的房地产开发贷款余额合计为103.24亿元,占全省的40.2%(见图2)。

  (三)金融机构严格执行国家统一的第二套及以上住房信贷政策,差别化住房信贷政策得到较好落实。

  各银行业金融机构严格执行国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、住建部、人民银行、银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》等文件精神,积极按照差别化住房信贷政策要求,制定了具体实施意见,严格执行国家统一的第二套及以上住房信贷政策,即贷款首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。中国银行、渤海银行、民生银行、晋商银行、邮储银行等部分金融机构暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。同时,各金融机构加强贷款管理,严控信贷风险。建设银行二套住房贷款额度最高为所购住房全部价款的40%;民生银行要求借款人出具家庭住房实有套数的书面保证承诺,采用既认房又认贷的二套房认定标准,要求客户经理面测、面谈、以及必要的实地调查等形式进行认定;浦发银行办理个人住房贷款业务坚持面谈、面签和必要的居访,保证贷款条件公正透明,严格履行告知义务并尊重客户自愿选择,严禁虚假承诺、捆绑销售、委托中介机构代签代收贷款合同、乱收费等违规行为,确保个人住房按揭业务合规、健康发展。

  二、房地产金融运行中值得关注的问题

  (一)金融支持保障性住房建设的力度总体偏弱,支持的区域分布相对集中。2010年,全省经济适用房投资完成22.5亿元,同比增长71.6%,增幅比上年上升了69.4个百分点,占房地产开发投资的比重由上年的2.8%上升到3.8%。而金融支持经济适用房开发的力度未随之加大,截至2010年12月末,全省经济适用房开发贷款余额11.06亿元,较年初减少0.29亿元,下降2.56%,增幅比上年下降了171.52个百分点,占全部住房开发贷款余额的12.17%,仅占全部房地产贷款余额的2.64%。从地域上看,太原市经济适用房开发贷款余额8.05亿元,占全省的72.8%,其余10市的经济适用房开发贷款不足全省的三成。其中临汾、晋城、大同、晋中、长治等5市经济适用房开发贷款余额占全省的27.2%,吕梁、朔州、忻州、阳泉、运城等5市经济适用房开发贷款余额为零。

  (二)保障性住房建设相关政策不配套,影响了金融机构参与的积极性。一是政府配套资金难以及时到位。由于受地方财力有限、土地出让金收益波动大、公积金增值收益有限,建设资金中需要政府配套的很难完全及时到位。二是保障性住房抵押担保难。保障性住房项目土地取得成本较低,土地评估价也相应较低,以本项目土地及在建工程抵押可担保贷款金额较小。三是相关制度建设滞后。目前保障性住房融资担保体系、机构体系及法律法规尚不完备,各地签署的保障性住房建设任务书多是作为一项政治任务,重视开工建设,忽视建设后期运营、管理,一定程度上影响了金融机构参与项目融资的积极性。

  (三)差别化住房信贷政策实施中二套房认定标准执行难度较大。2010年5月26日,住建部、人民银行、银监会联合出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确了第二套住房认定标准为“以家庭为单位,认房又认贷”。但在实践操作中“认贷容易认房难”,认贷比较容易是指通过个人征信系统即可查询。但认房操作难度较大,准确判断住房套数,必须以房管部门的登记信息为准,但目前房屋登记信息系统相对落后,尚未联网,查询较为困难,同时房管部门需要设立专门的窗口来受理银行的查询,工作量较大,且查询相关费用未明确,房管部门向银行开放查询的积极性不高,“认房”信息查询存在较大障碍。目前,金融机构对二套房的认定依据主要是以征信系统记录为主,附带个人声明、承诺,其实质仍然是认贷不认房。

  (四)房地产市场调控的公共利益目标和商业银行的目标不尽一致,长远看将削弱差别化住房信贷政策的实施效果。商业银行的信贷业务目标是利润最大化,购房按揭贷款是风险较低、收益稳定的优质资产,各大银行都热衷于发放按揭贷款。据估算,2009年建设银行、中国银行、工商银行个人住房贷款业务年利息收入分别占其利息总收入的20.34%、24.31%、17.94%,商业银行是最大得益者。差别化住房信贷政策从公共利益考虑,是为了支持合理的住房消费,抑制投机投资;而从商业利益考虑,买得起第二套房的家庭,经济实力应该更强一些,贷款的风险收益关系对商业银行会更有利。在两种目标不一致的情况下,短期内可以让商业银行为了公共利益减少自己的商业利益,但从长期来看,商业银行的利益追求,将在一定程度上削弱差别化住房信贷政策的实施效果。

  三、政策建议

  (一)建立完善保障性住房管理办法及相关政策,鼓励金融机构创新金融服务。一是尽快出台公租房管理办法,鼓励金融机构积极开发专门的中长期贷款产品。二是出台针对保障性住房的专项信贷支持政策,该政策应区别于现有的土地储备贷款、一般商业性房地产开发贷款。将保障性住房贷款与商业性住房贷款分开管理,并对保障住房贷款占比在其房贷总额中提高较快的可采取一定的激励政策。三是鼓励和支持金融产品创新,如棚户区改造可发放拆迁流动资金贷款,不套用项目贷款管理的规定;对保障房贷款在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行有区别的政策等。四是进一步界定保障性住房标准,统一保障性住房金融的统计口径。

  (二)建立和完善个人住房信息系统。制定全国住房信息系统建设的总体规划和系统建设框架、制定相关技术标准,搭建住房信息系统联网平台。以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础,加快建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库,全面掌握个人住房的基础信息及动态变化,加强个人信息系统建设,为贯彻落实差别化住房信贷政策提供技术支撑。

  (三)加强各项政策工具的协调配合。差别化住房信贷政策在短期内能够利用信贷杠杆对住房投资、投机起到遏制作用,但从长远看,要实现稳定房价的公共目标,仍需要加强税收政策、土地政策与信贷政策的协调配合,形成政策合力,从根本上改变住房投机投资的成本收益机制,缩小盈利空间,完善促进房地产市场长远发展的基本制度。

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